M&A các doanh nghiệp bất động sản: Những vấn đề pháp lý cần giải quyết

Hạn chế của pháp luật?

Thực tế cho thấy, việc chuyển nhượng project bất động sản và công trình xây dựng theo các quy chuẩn về kinh doanh bất động sản phải đáp ứng một số điều kiện của pháp luật về mức độ xây dựng và hoàn thành project. Ví dụ, đối với project bất động sản là một project nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện về giải phóng mặt bằng (một phần hoặc toàn bộ), đã có công trình kỹ thuật hạ tầng tương ứng…

Trong khi đó, các tổ chức có yêu cầu chuyển nhượng có thể đang ở trong tình trạng thiếu nguồn tài chính, nên chẳng thể đáp ứng được các điều kiện chuyển nhượng nêu trên, hoặc không muốn tiếp tục theo đuổi project vì những lý do riêng. Vì vậy, những điều kiện trên thực sự là thách thức lớn đối với các chủ project bất động sản, khi mà thị trường bất động sản trong giai đoạn khó khăn. Những đơn vị này có yêu cầu cơ cấu lại vốn đầu tư, nên tìm cách chuyển nhượng toàn bộ hay một phần project bất động sản.

Tiêu chí đòi hỏi chủ đầu tư mới (bên mua) phải chứng minh về năng lực tài chính, sự trải nghiệm… để tiếp tục thực hiện project cũng là một thách thức đầy rủi ro, khó đoán định đối với các nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, thủ tục hành chính tương đối phức tạp để được chuyển nhượng. Theo quy chuẩn của pháp luật về kinh doanh bất động sản, xây dựng, nhà ở và đất đai, thì thủ tục chuyển nhượng na ná thủ tục xin phê duyệt project bất động sản mới. Bên mua và bên bán đều phải thực hiện các bước thủ tục với cơ quan cấp phép đầu tư, xin ý kiến thẩm định của các sở, ban, ngành ở địa phương…

Bỏ qua các “yếu tố tiêu cực” của việc “gặp gỡ lại các cơ quan cấp phép, cho ý kiến thẩm định”…, thì chỉ riêng việc thực hiện các thủ tục này cũng sẽ rất mất thời gian. Theo phản ánh từ thực tiễn, thời gian để hoàn thành các thủ tục này và có quyết định chấp thuận cho việc chuyển nhượng có thể kéo dài từ 6 tháng đến hàng năm.

Các tiêu chí về năng lực và thủ tục cồng kềnh đã tạo nên cơ chế “xin cho” trong hoạt động chuyển nhượng các project bất động sản, nên khá rủi ro cho cả hai bên mua và bán. Hơn nữa, mỗi project bất động sản, công trình xây dựng (dù chưa hoàn thành hay đã hoàn thành) đều có những đặc điểm riêng biệt về việc triển khai project, cấu trúc sở hữu project, kế hoạch tài chính, phân chia lợi nhuận của project và cam đoan của chủ đầu tư với địa phương…, đòi hỏi người mua và người bán phải có những cân nhắc, hành động thích hợp để chuyển nhượng project.

Trong khi đó, việc chuyển nhượng vốn trong tổ chức đơn giản hơn nhiều về thủ tục và các điều kiện chuyển nhượng. Các tổ chức muốn chuyển nhượng vốn chỉ cần phải lưu ý tới điều kiện ngành nghề kinh doanh theo cam đoan WTO, nếu như bên mua là nhà đầu tư nước ngoài. Các tổ chức có thể tự đặt ra các điều kiện ràng buộc lẫn nhau để bảo đảm giao dịch được thành công, như kiểm tra tình hình thực tế của project, công trình mà không quá phải e ngại vào việc cho phép của các cơ quan nhà nước như ở thủ tục xin chuyển nhượng project.

Hơn nữa, rủi ro của việc không được chấp thuận cho chuyển nhượng vốn rất thấp và có thể dự báo được. Thủ tục hành chính để giao dịch chuyển nhượng vốn được chấp thuận khá đơn giản và thường hoàn thành trong khoảng 1 - 2 tuần.

Nhiều người đã nghĩ đến giải pháp chuyển nhượng công trình đối với Dự án Booyoung Vina vẫn đang đắp chiếu từ năm 2007 đến nay

Mong muốn của nhà đầu tư?

Một vấn đề mấu chốt khác của việc chọn lựa mua bán tổ chức sở hữu phổ biến hơn mua bán project bất động sản đó là sự khác nhau trong khoản thuế và nghĩa vụ đóng góp với Nhà nước của mỗi hình thức chuyển nhượng.

Cụ thể, việc chuyển nhượng project hay công trình xây dựng có thể phát sinh thuế giá trị tăng lên, thuế thu nhập tổ chức, hay lệ phí trước bạ trong trường hợp chuyển nhượng tài sản. Trong khi đó, việc chuyển nhượng phần vốn góp trong hình thức mua bán tổ chức chỉ phải nộp thuế thu nhập tổ chức nếu như có phát sinh lãi từ hoạt động chuyển nhượng. Điều này mang đến một khoản lợi không nhỏ cho các nhà đầu tư.

Thực tế, việc mua bán tài sản thông qua hình thức mua bán tổ chức để “tiết kiệm” thuế khá phổ biến trên thế giới, không chỉ ở Việt Nam. Một số project bất động sản ở Việt Nam được các nhà đầu tư nước ngoài mua đi, bán lại nhiều lần tại nước ngoài (thông qua hình thức mua lại tổ chức - chủ đầu tư project) mà Việt Nam chẳng thể thu được thuế và chẳng thể kiểm soát được nguồn gốc của chủ sở hữu project, công trình.

Một số nhà đầu tư nước ngoài vào các project bất động sản có nguồn gốc từ các nước hoặc vùng lãnh thổ chấp thuận cho hình thức các tổ chức offshore, như British Virgin Island, Cyprus. Đó chỉ là những tổ chức con để các tổ chức mẹ sẵn sàng bán đi cùng với project bất động sản. Phương thức bán tổ chức con này cũng không phải là hiếm tại Việt Nam. Nhiều tổ chức lớn của Việt Nam đứng ra làm các thủ tục xin cấp project bất động sản, sau đó chuyển lại cho các tổ chức con của mình. Một thời gian sau, họ đã bán toàn bộ hoặc một phần vốn của tổ chức con này.

Việc thành lập các tổ chức con để đầu tư vào các project bất động sản, sau đó bán đi đã làm cho mục tiêu kiểm soát nguồn gốc chủ sở hữu các project bất động sản bị hạn chế. Như đã nêu ở trên, Nhà nước mong muốn giao các project bất động sản cho các nhà đầu tư có năng lực, biết giữ uy tín để bảo đảm chất lượng công trình cũng như cuộc sống của người sử dụng.

Nhưng nếu như việc chuyển nhượng thiếu kiểm soát, các trách nhiệm liên quan của chủ project, chủ công trình như: trách nhiệm bảo hành, bảo trì công trình xây dựng, trách nhiệm rủi ro đối với bên thứ ba, hay với người sử dụng, trách nhiệm xử lý project, công trình khi có sự kiện bất khả kháng hay thậm chí là trách nhiệm về an ninh quốc gia… có thể được chuyển giao từ các chủ project ban đầu có uy tín đến các chủ project kém uy tín trên thị trường. Điều này dẫn đến việc người tiêu dùng - thị trường phải chịu rủi ro từ những chủ project thứ cấp - kém uy tín này.

Biến dạng quy hoạch KĐT mới Ngã 5 - Sân bay Cát Bi

có nên để các nhà hàng, quán ăn tiếp tục tồn tại hay cần dẹp bỏ để chắc chắn mỹ quan thành thị, chắc chắn quy hoạch? nếu tiếp tục để tồn tại thì thành thị hải phòng nên có quy chế quản lý thích hợp như thế nào nhằm tạo cảnh quan môi trường sạch đẹp c...

Cụ thể, Nhà nước cần tăng cường kiểm soát việc thực hiện các project bất động sản, cho phép chuyển nhượng các project (từ một phần hoặc toàn bộ) với các điều kiện và thủ tục rõ ràng để ràng buộc các bên tham dự cam đoan thực hiện project, đề xuất các mức thuế hợp lý đối với hoạt động chuyển nhượng project để khuyến khích tổ chức thực hiện chuyển nhượng theo hình thức này. Đặc biệt, để hoạt động kinh doanh của thị trường bất động sản được ổn định, thì ngay từ khâu cấp phép project mới, Nhà nước cần phải tạo điều kiện cho các loại hình tổ chức được tham dự một cách bình đẳng, công bằng và minh bạch.

Bên cạnh đó, pháp luật về nhà ở và xây dựng cũng nên đặt thêm các điều kiện ràng buộc trách nhiệm của chủ project đối với project hoặc công trình xây dựng đối với bên thứ ba hay người sử dụng, cư dân, cũng như các điều kiện và trách nhiệm về quản lý và sử dụng công trình của chủ project, để hạn chế việc chuyển nhượng project bất động sản mà chẳng thể kiểm soát được. Mục tiêu đặt ra là việc chuyển nhượng công trình, project bất động sản dưới hình thức nào thì quyền lợi của người dân, bên thứ ba và Nhà nước cũng không bị ảnh hưởng.

 

LS. Nguyễn Hưng Quang (ĐTCK)

Mọi thông tin bài vở hoặc ý kiến đóng góp cũng như thắc mắc liên quan đến thị trường bất động sản xin gửi về địa chỉ email: banbientap@cafeland.vn; Đường dây nóng: 0942.825.711.